澳洲房产Refinance贷款重组/转贷详解

　 最近，很多澳洲人都在忙着做一件事——贷款重组。

到底什么是贷款重组?它能带来哪些好处?今天小编就给大家普及一些关于Refinance(贷款重组/转贷)的知识。

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　　什么是Refinance(贷款重组/转贷)?

　　Refinance简单来说，就是用一个新的房贷来替换旧的房贷。它一般分为两种类型：一种是Internal Refinance，指的是在同一家贷款机构进行贷款重组，要求原来银行把贷款重做，从而达到一些目的;另一种是External Refinance，指终止和当前所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行，调整贷款金额或贷款产品利率。两者中External Refinance更为常见。如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，例如Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred Establishment Fees(提前还款罚金)等，另外政府房契和贷款的 Discharge 和 Registration，加上新的银行贷款申请时的费用(如果有)。

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　　为什么要 Refinance?

(1)获得更好的利率，节省利息。新的银行可以提供更优惠的利率，长期以来，因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。(2)考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度来购置新房产或者作为新房产的首付款。(3)把房屋价值的增长部分套现。贷款重组时银行可以对房屋价值进行重新评估，房产在一定时期之后会有部分增值，很多客户会愿意把这部分套现出来作为购买下一套房子的首付，尤其在地产周期明显上涨的时候，这样的客户非常多。举个例子：2年前，您花100万购入房产，然而现在的估价报告显示该房产价值已达120万，这时候同样80%的贷款比例就比原来多了16万。这个16万可以放在您的对冲账户里进行对冲，也可以作为您的动产，去消费或者投资。但需要注意的是，现有收入必须能负担增值部分才能套现。

(4)负债重组 Debt Consolidation。除了房贷外，如果你还有其他贷款，例如个人贷款、信用卡债务、车贷等，你可以用房贷中获取的资金去重组你的债务，这样可以用更低的房贷利息来代替其他类型的贷款。例如：很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以利息更低的房贷来代替利息高昂的车贷。(5)转贷也有可能是单纯不喜欢当前银行的服务，换一个银行寻求更好的服务和贷款管理。

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　　Refinance如何操作?

　　申请Refinance和购买新房的所需材料和流程类似，但有一些不同，比如：不需要个人的律师介入、没有时间上的特定要求。根据个人情况和不同银行的审批时间，4-6周不等，情况复杂时所需的时间会更久，因此需要充分预留时间。大致流程如下：· 估价+申请。· 处理贷款文件(提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行)，银行最少要求10个工作日来准备Discharge，有的甚至需要21个工作日。· 时间等待贷款文件获批，贷款获得批准后，新银行将安排与您现银行关闭旧贷款账户以及建立新贷款。· Loan Settlement。

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　　Refinance需要准备的材料

　　· 100分的有效证件，如：驾照和护照· 工资单作为收入证明· 纳税申报表· 近期信用报告· 房主保险单· 资产报表：包括储蓄和退休账户、股票和债券的资产报表· 债务声明：包括现有的抵押贷款和汽车贷款需要注意的是，每个机构的要求会有所不同，在申请过程中可能会要求额外提供材料。另外，需要套现或增贷的，在大额度的增贷(超过100K)下，需要向银行提供凭证来配合银行的合规流程。例：上述2(3)所说套现的16万，如果您表示要用于装修，则需要提供装修报价单。

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　　Refinance可能涉及的费用

以下是转贷时可能需要支付的一些费用：· Mortgage Discharge Fee：这是与原有银行终止贷款产生的费用，在清贷和转贷中会产生。· Mortgage Registration Fee：需支付给现有银行和新的银行用于解除和登记贷款的费用，每个州的费用不同。· Break Fees：当目前贷款还是处于固定利息时，客户想换银行或出售房产，此时是会产生解约费。相当于提前违约给予银行的一定补偿，费用会根据贷款的额度、利息、年限等不同。· Valuation Fee：转贷时，新的贷款银行会对你的房子进行市场估值，你可能需要为估值支付一些费用。· LMI：当贷款额超过房屋估价的80%，银行通常会要求你支付贷款保险费。这是一种为贷方提供保障的保险，当你无法偿还贷款时，贷方可以向保险机构进行索赔。· Other Charge：其他的行政费用、法律费用。

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　　Refinance 常见问题解答

　　问

　　Refinance银行一定要估价吗?

　　我的房子做过调整，担心银行过来估价不接受房产做抵押。

　　答

　　通常 Refinance新的银行需要对房产做一个重新评估，以确保在本银行有一个公正的价值评估。如果房子私下有过结构的调整，担心银行不接受房产抵押，可以考虑选择一些有系统评估的银行做一个Desktop估价，只要LVR(Loan to Value Ratio贷款占房屋价值的比例)控制在 80% 或以下，可以绕过估价系统。

　　问

　　Refinance拿出来的额外资金放在对冲账户里是不是就要交利息?

　　答

　　这部分资金，如果您不动用的话就不需要偿还任何利息，贷款所需还利息的部分和原贷款额度一样。只有在您将对冲账户资金拿出使用时，这部分相当于贷款会开始计算房贷利息。

　　问

　　Refinance会影响我的信用评分吗?

　　答

　　答案是肯定的，房屋贷款转贷可能会对你的信用评分产生影响。但是，除非你在一年内多次转贷，否则转换你的住房贷款不应该对你的整体分数产生巨大影响。

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