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达拉斯-别墅


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社区基本信息

【社区】TriPointeTrensmaker homes at Woodcreek in Fate

【美国·达拉斯】独栋别墅

【地址】831McCallDriveFate, Texas75087

【项目名称】达拉斯Woodcreek

【产权年限】永久产权

【总价区间】29万～38万美金

【首付款】35%-40%

【户型】3房，4房，5房

【物业类型】独栋别墅

【装修状况】精装修

【建筑面积】1773平方尺-3677平方尺(167平方米-346平方米)

【建筑年代】全新建筑

【交房时间】3 -8个月

【建筑结构】单层-双层

【房产税税率】2.81%(房价)

【HOA物业费】约$282美元/半年(半年一交)

【学区】Rockwall Independent 评分A

Royse City ISDA评分B

【学校】

Miss May Vemon Elementary School 小学

Bobby Summers Middle School中学

Royse City HightSchool高中

【社区配套】Swim Center，健身中心，会所，社区公园，社区狗公园，儿童活动中心，绿化跑步道

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项目亮点

1. 北德州是美国发展最快的高科技中心之一

美国南部发展速度最快的达拉斯-沃斯堡大都会区(Dallas–Fort Worth Metroplex)，简称DFW，它是美国第四大都会区，属于德克萨斯州北部的经济文化中心。达拉斯大都会区域的人口总数(750万)和全年的GDP($5355亿)总量都是位于全美第四，由于就业市场的大量用工需求和科技企业的迁入落户使得中产以上收入人口持续增长。

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老牌的财富500强企业有24家总部位于DWF，仅次于纽约大都会区。达拉斯的经济十分多元化，支柱产业有航空航天业、金融业、高科技、制造业、能源业。由于达拉斯都会区是大量信息技术、电子及通讯公司的所在地，因此该都会区拥有全美最大的信息技术产业基地，通常被称为全美的 “电信走廊”(Telecom Corridor)。

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2. DFW将在疫情之后获得更多高科技工作岗位

而当下最火热的新兴科技企业纷纷落户迁入北德州。CBRE发现，从2010年到2020年初，超过四分之一的美国需要办公空间的工作是由科技公司创造到的。在新冠大流行期间，科技行业就业岗位数量仅下降了1.6%，远低于其它受经济衰退打击的行业的损失。

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2018年和2019年，在大流行爆发之前，科技产业在达拉斯-沃思堡的足迹扩大了16%以上。根据CBRE的部门数据，D-FW地区成为全国第七大增长最快的技术市场，占新办公室使用职位的27%。研究人员说，北德克萨斯超过11.5万个工作岗位在科技行业或与科技相关的行业。

2020年，Facebook 和Amazon两大巨头继续扩大其在DFW的投资。

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其中Facebook再次投资其位于北Fort Worth的数据中心园区，该庞大的数据中心位于170号州际高速路，于2017年开业。该高科技园区的一期工程占地150英亩。此后，Facebook又已稳步增加投资到这个耗资10亿美元的园区中。2021年，Facebook已向州政府提交了计划，计划向该项目追加投资2500万美元，以“改造现有数据中心，包括对机械，电气和发电机场进行更新。”

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亚马逊最新的配送中心将扩张至西达拉斯，电子商务巨头Amazon已占据了I-30附近的仓库空间。亚马逊今年在北德州的分销网络增加了数百万平方英尺。这家电子商务巨头在北沃斯堡、阿灵顿、曼斯菲尔德、沃斯堡、麦金尼和弗里斯科都增加了包裹递送站。随着COVID-19导致送货上门数量激增，亚马逊还将增加其在北德州的配送网络。这家数字零售商还正在LBJ Freeway附近的Dallas Galleria办公大楼扩大其办公业务。

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3.良好的就业环境带动Fate Rockwall地区居民平均收入高，吸引更多受教育程度高的白领阶层

Rockwall County的居民数量也逐年递增，人口族裔分布上看以白人占70.8%为大多数, 2019年家庭收入中位数是$100,920，比隔壁相邻的Collin County和Fort Bend County略高一些。

　　一份在线报告称："该州最富有的罗克沃尔县一个典型的家庭比典型的德州家庭多挣34,021美元。与其他富裕县一样，地区居民的教育程度相对较高。根据这份报告，该县约有36.7%的成年人至少拥有学士学位，91.7%的成年人完成了高中教育，这一比例是全国非常高的。

4.Woodcreek目前市场行情房地产市场交易活跃，房价上涨迅猛

Woodcreek的房屋销售中位价相比DFW地区处于中上水平，但是其房价增速却在达拉斯都会圈的几个城市中排名非常靠前，是房价增速最快的区域。

　　北德州的房价继续飙升，创三年多以来的最高涨幅。截止2020年底统计独立别墅销售量比2019年增长了23%。根据德克萨斯州A&M大学房地产中心和北德州房地产信息系统的最新数据，2020年11月是北德州房屋销售连续第六个月实现两位数百分比的增长。

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　　总部位于达拉斯的住房分析师Residence Strategies的负责人泰德·威尔逊(Ted Wilson)表示：“ 12月一直是一年中上市数量的最低点，但今年上市房屋数量异常少。”威尔逊说，市场上二手房的短缺“将继续将需求推向新建房。截至12月底，北德州待售房屋的供应量不到一个月，这是有史以来的最低水平。12月记录了另外8,235笔待售交易(签下合同但并未完成交易的房屋)，这表明2021年第一个月也将出现强劲的购买活动。Woodcreek所在的Rockwall County12月整体销量251套房屋同比 2019年12月上涨了26.1%, 价格上涨9.9%，库存下降了62.2%。

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5. 投资回报率收益可观，以租养贷，房价快速上涨。

　　以达拉斯Woodcreek社区，拿Trensmaker Homes的Ava户型为例，售价27.5万的独立屋平均租金保守在1900每月，出我们来算一下平均每年的房产投资回报率。这里我们计算IRR(内部收益率)，相当于银行的复利。

4101Ava

3Beds | 2 Baths | 2 Car Garage

1,773- 1,803 Sq. Ft.

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　　目前美国贷款利率处于历史低位，对于外国人(持有中国护照)身份的买家，可以办理房屋抵押贷款，首付要求在35%-40%，根据Dallas近期中国投资客户办理贷款的案例来看，实际固定利率在4%-4.375%左右，本息同还的月供还款。

　　再扣除全部的养房成本，税务保险成本，地税，物业费，得居房屋托管费等等各项琐碎费用后的剩余净现金所得，除以我们在购房时所有拿出来的资金如果是全款情况第一年租金收净益率则为4.8%，贷款情况下租金净收益率则为3.5%。如果算上房屋增值预估8%+，每年的租金现金流投资一年综合收益率全款是12.7%，贷款则是24.1%。

Ava户型投资净现金流计算